Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik Şartları

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Kira hukuku uygulamasında sıklıkla uyuşmazlık yaratan konulardan birisi tahliye taahhütnamesi ve geçerlilik şartlarıdır. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmesi, yani üstlenmesidir.

Tahliye Taahhütnamesinin Kanuni Dayanağı ve Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddede;

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Denilmiştir. Madde hükmünden tahliye taahhütnamesinin temel geçerlilik şartlarının şu hususlar olduğu anlaşılmaktadır;

– Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için yazılı yapılması gerekir.

– Kiralananın açık adresinin ve kiracının bilgilerinin açıkça yazılması gerekir.

– Kiracının veya yetkili temsilcisinin imzasının bulunması gerekir.

– Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonraki bir tarihte verilmelidir.

– Kiralananın hangi tarihte tahliye edileceği açık, belirli ve tereddüde yer vermeyecek şekilde gösterilmelidir. Belirsiz veya yoruma açık ifadeler geçersizlik sonucunu doğurur.

Tahliye Süreci ve Süreler

TBK 352.madde uyarınca kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye talepli icra takibi başlatabilir, yahut sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Maddede belirtilen 1 aylık süre hak düşürücü süre olup, sürenin kaçırılması halinde kiraya veren bu tahliye taahhüdüne dayanma imkanını kaybeder.

Kiracının tahliye emrine süresinde itiraz etmesi halinde takibin durmasına karar verilir. Bu durumda itirazın mahiyetine göre kiraya verenin, Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali, yahut İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açması gerekmektedir.

Uygulamada Sık Yaşanan Sorunlar

1- Boş tarihli tahliye taahhütnamesi:

Uygulamada kiraya verenler sıklıkla kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhütnamesinin imzalanmasını talep etmektedirler. Bu tip durumlarda genellikle tahliye taahhütnamesindeki tahliye tarihi kısmı ve belgenin düzenlenme tarihi boş bırakılmaktadır. Bu durumun yukarıda alıntılanan TBK 352.maddedeki “kiralananın teslim edilmesinden sonra” şartına aykırılık teşkil ettiği ve bu nedenle tahliye taahhütnamesinin geçerli olmadığı öne sürülebilir.

Bununla birlikte boş tarihli tahliye taahhütnamesine ilişkin olarak Yargıtay’ın güncel içtihatlarında, kiracı tarafından, tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde, boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerektiği belirtilmektedir. Kısacası söz konusu kararlarda, boş tarihli tahliye taahhütnamesini imzalayan kiracının, bunun kiraya veren tarafından doldurulması sonucuna katlanmayı göze alarak imzaladığı kanaatine varılmıştır.

2- Kira sözleşmeyle birlikte imzalatılan tahliye taahhütnamesi:

Yukarıda açıklandığı üzere kanunda tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden sonra imzalanması bir geçerlilik şartıdır. Ancak kiracılar uygulamada bu durumu ispat etmekte güçlük yaşamaktadırlar. Zira taahhütnamenin kira sözleşmesi ile aynı gün imzalatıldığı iddiası yazılı delille ispatlanmalıdır. Bu hususun tanık beyanı ile ispatı hukuken mümkün değildir.

Ancak Yargıtay kararlarına göre tahliye taahhütnamesi ile kira sözleşmesinin aynı gün imzalatıldığı iddiasını ileri süren kiracının, süresinde ve usulüne uygun sunmuş olduğu cevap dilekçesinde bu delile dayanmış olması halinde “yemin” deliline dayanması da mümkündür.

3- İmzanın inkarı:

Kiracının tahliye taahhütnamesinde yer alan imzasını inkar etmesi halinde grafolojik inceleme yapılarak imzanın kiracıya ait olup olmadığı tespit edilmektedir.

Eğer kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi açılmışsa, kiracının bu takip dosyasına yaptığı itirazda imzanın kendisine ait olmadığını açık ve net ifadelerle belirtmesi gerekmektedir. Aksi durumda soyut ve muğlak ifadeler, ileride görülecek davada imzanın kiracı tarafından açıkça inkar edilmediği şeklinde yorumlanabilecektir.

Sık Sorulan Sorular:

– Birden fazla kiracı olması halinde kiracılardan birinin imzaladığı tahliye taahhütnamesine dayanılarak taşınmaz tahliye edilebilir mi?

Birden fazla kiracı olması halinde bunlardan birinin imzaladığı tahliye taahhütnamesi ile kiralananın tahliyesi mümkün değildir. Tahliye hakkı bir bütündür ve kiracıların birden fazla olması halinde aralarında zorunlu takip arkadaşlığı bulunmaktadır.

– Yeni malik, kiracının önceki malik zamanında vermiş olduğu tahliye taahhütnamesine dayanarak kiralananın tahliyesini talep edebilir mi?

Yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi sayılır. Bu nedenle önceki kiraya veren zamanında verilmiş tahliye taahhüdüne dayanarak taşınmazın tahliyesini icra takibi veya dava yoluyla talep edebilir.

– Farklı bir tahliye nedenine dayanan tahliye davası açılıp ayrıca tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye talep edilebilir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı nedeniyle tahliye gibi farklı tahliye nedenlerine dayanılarak açılmış bir tahliye davası görülürken aynı zamanda tahliye taahhüdü takip/dava konusu edilebilir.

– Tahliye taahhüdü kiracı evliyken ve eşinin imzası olmadan düzenlendiyse geçersiz olur mu?

Kiralananın aile konutu olması durumunda her iki eşin de tahliye taahhütnamesini imzalaması gerekmektedir. Aksi takdirde tek bir eşin imzası olan tahliye taahhütnamesi ile tahliye talep edilemez.

ANCAK;

Yargıtay kararlarına göre bu durumda tahliye taahhütnamesinde imzası bulunmayan eşin aile konutu bildirimini, tahliye taahhüdü icra takibi/dava konusu edilmeden önce yapması gerekmektedir. Aksi halde aile konutu itirazı dinlenmeyecek ve tek bir eşin imzası olan tahliye taahhüdü geçerli kabul edilecektir.

Yargıtay 3.HD 2025/3374 2025/4997 K. sayılı ve 20.10.2025 tarihli kararı:“Eşin “Aile Konutu” bildiriminden önce kiracı eş tarafından tek başına verilen tahliye taahhüdü geçerlidir; sonradan yapılan bildirim taahhüdü geriye etkili olarak geçersiz kılmaz.”

Bununla birlikte dava/takip öncesi aile konutu bildiriminin geçerliliği hususunda bugün itibariyle birbirinden farklı ve çelişkili Bölge Adliye Mahkemesi kararları bulunmaktadır.

– Noterlikçe düzenlenen tahliye taahhütnamesine itiraz edilebilir mi?

Noterlikçe düzenlenen tahliye taahhütnamesinin icra takibine dayanak yapılması halinde de bu takibe itiraz edilebilir ve itiraz halinde takip durur. Bu durumda kiraya verenin itirazın kaldırılması davası açarak takibe devam etmesi mümkündür.

Ancak İİK’nın 275.maddesine göre, kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir belge gösteremezse itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine karar verilir.